60er-Jahre-Haus sanieren

Haus sanieren: Lohnt sich eine 60er-Jahre-Haus-Sanierung wirklich?

Anzeige Eine eigene Immobilie ist der Traum vieler Menschen. Leider ist der Immobilienmarkt momentan hart umkämpft. In vielen Regionen gibt es nur wenige Angebote. Dafür ist die Nachfrage umso höher. Wer neu bauen möchte, findet kein Grundstück. Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, staunt über die teilweise absurden Preise, die aktuell aufgerufen werden. Da erfahrungsgemäß Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen, sind die Preise explodiert. Wer uns kennt, weiß, dass wir lange auf der Suche nach einem freistehenden Haus mit großem Garten oder einem Baugrundstück waren. Zwei Jahre mussten wir suchen, um unser Traumgrundstück in Lüneburg zu finden.

Als wir das Immobilienangebot im Internet sahen, wussten wir sofort: Das gehört zu uns! Es handelte sich um einen 60er-Jahre-Bungalow mit großem Garten in Waldrandlage. Ein Grundstück, das man ohne Altbestand in Lüneburg nie bekommen würde.

Verliebt: Dann hieß es schnell sein…

Als wir dann das erste Mal auf dem Grundstück standen, waren wir sofort verliebt. Der Garten und die Lage waren einfach toll. Der alte Bungalow war zwar keineswegs unser Traumhaus; allerdings war er auf den ersten Blick gut gepflegt. Sicherlich kann man etwas daraus machen, dachten wir bei der Besichtigung. Falls nicht, können wir ihn immer noch abreißen und neu bauen.

Da der Kaufpreis gemäß Bodenrichtwert unter dem Grundstückswert lag, hatten wir das Gefühl, nichts falsch machen zu können. Natürlich wussten wir, dass man einen Hauskauf nie ohne professionelle Beratung tätigen sollte. Erst recht, wenn man ein „altes Haus“ kauft.

Doch damit uns keiner das Grundstück vor der Nase wegschnappte, wollten wir schnell sein. Bereits bei der ersten Besichtigung offenbarten wir den bisherigen Eigentümern unsere Kaufabsicht. Auf eine Begehung mit einem Immobiliengutachter verzichteten wir zunächst. Schließlich hätten wir das Grundstück auch bei „schlechtem“ Gutachten gekauft.

Lohnt sich die Sanierung eines 60er-Jahre-Hauses?

Unsere Strategie ging auf. Bereits einen Tag nach der ersten Besichtigung bekamen wir den erhofften Zuschlag. Der Notartermin folgte wenig später. Erst als uns das Haus bereits gehörte, kümmerten wir uns um einen Baugutachter. Wir wollten wissen, ob sich die 60er-Jahre-Haus-Sanierung lohnt oder ob wir es lieber abreißen und neu bauen sollten.

Natürlich hatten wir vorab im Internet recherchiert, was eine 60er-Jahre-Haus-Sanierung kostet. Außerdem fragten wir Freunde, Familie und Bekannte um Rat. Wir tummelten uns in Bauforen, lasen uns durch Fachartikel und sahen uns die einzelnen Kostenpunkte einer Sanierung an. Die genannten Zahlen waren sehr uneinheitlich. Von 50.000€ bis 250.000€ war alles zu lesen und zu hören.

Wir brauchen Hilfe

Da wir absolute Bau-Laien sind, waren wir verunsichert. Uns war jedoch bewusst, dass wir, um eine Entscheidung treffen zu können, eine kompetente Beratung und Begleitung brauchen. Schließlich geht es beim Hausbau bzw. einer Haussanierung um viel Geld. Ein Gutachten sollte uns Aufschluss über Mängel, Schäden sowie nötige Investitionen geben. Das Ziel, um eine kompetente Entscheidung treffen zu können, war eine verlässliche Kostenaufstellung für eine Haussanierung.

Wir wussten: Nicht nur die Ansprüche der Haussanierer sind sehr unterschiedlich, sondern auch der Zustand jedes 60er-Jahre-Haus ist anders. Während einige 60er-Jahre-Häuser nicht gepflegt und nie modernisiert wurden, wurden andere immer auf dem Stand der Zeit gehalten.

Nur wenn wir ins Gespräch mit einem Bauexperten gingen, der nicht nur das Haus begutachtet, sondern auch unsere Erwartungen und Ansprüche kennt, würden wir verlässliche Zahlen bekommen.

Wie findet man einen kompetenten Bausachverständiger?

Da uns im Freundeskreis niemand einen Immobilien-Sachverständigen empfehlen konnte, zogen wir die „Gelben Seiten“ zu Rate. Auf gelbeseiten.de oder in der App von Gelbe Seiten findet man schnell die richtigen Ansprechpartner. Einfach eingeben, was und wo gesucht wird, schon erhält man eine Auflistung passender Einträge, die neben Adresse und Kontaktmöglichkeiten weitere wichtige Infos wie Öffnungszeiten oder Leistungsumfang beinhalten. Alternativ kann man auch themenspezifisch, z.B. zum Thema Hausbau, auf gelbeseiten.de suchen und so weitere nötige Ansprechpartner wie einen Schadstoffgutachter und die benötigten Handwerker finden.

Haus-Check und Schadstoffgutachten geben Aufschluss

Bei einer Architektin gaben wir einen Haus-Check in Auftrag. Sie sollte Schäden, Feuchtigkeit, Schimmel und Schadstoffe ausfindig machen und uns einen Überblick über die zu erwartenden Kosten geben. Zudem wollten wir mit ihr über unsere Umbau- und Ausbaupläne sprechen. Denn tatsächlich brauchten wir noch ein Zimmer mehr. Die Idee: Ein Dachausbau.

Da 60er-Jahre-Häuser dafür bekannt sind, dass problematische Materialien wie Asbest, giftige Holzschutzmittel, PAK-haltige Parkettkleber oder krebserregende Mineralwolle großzügig verbaut wurden, beauftragten wir zudem einen Schadstoffgutachter. Er sollte uns Auskunft über im Haus vorhandene Schadstoffe und nötige Maßnahmen geben.

Zudem zogen wir nach der ersten Einschätzung der Architektin und des Schadstoffgutachters diverse Handwerker hinzu, um ihre Einschätzungen anzuhören und uns Angebote für die anstehenden Arbeiten einzuholen.

Der große Schock

Nach zwei Monaten stand fest: Die Haussanierung würde inkl. Ausbau des Dachs, um weiteren Wohnraum zu schaffen, mindestens 600.000€ kosten. Für uns, die wir mit maximal 300.000€ für eine Haussanierung gerechnet hatten, ein absoluter Schock, den wir erst einmal verdauen mussten.

Zusammen gingen wir mit der Architektin noch einmal die einzelnen Posten durch und überlegten, wie die Kosten zustande kamen und wo wir Kosten einsparen könnten. Was uns bei der Planung der Sanierung nicht bewusst war: Der Dachausbau ist bei uns ein absoluter Kostentreiber. Da das Gebälk im Dach und die Zwischendecke extrem schadstoffbelastet sind, ist es ratsam, das alte Dach komplett zurückzubauen und auf das Erdgeschoss ein neues Dachgeschoss mit einem neuem Dach draufzusetzen. Der Dachausbau ist bei uns daher kostenmäßig wie ein Neubau zu rechnen.

Alles hin- und herrechnen brachte keine befriedigende Lösung: Würden wir auf den Dachausbau verzichten und stattdessen einen Anbau planen, wären wir noch immer bei geschätzten 450.000€ für die 60er-Jahre-Haus-Sanierung.

Alles auf Anfang

Für uns war das der Moment, in dem wir noch einmal alles auf Anfang stellten und anfingen, uns über einen Neubau Gedanken zu machen. Bereits vor dem Haus-Check hatten wir uns gedanklich ein Limit für die Haussanierung gesetzt.

Sollte ein Neubau „nur“ 100.000€ teurer als eine Haussanierung sein, würden wir uns für einen Abriss und Neubau entscheiden. Der Vorteil liegt klar auf der Hand: Auch bei einer umfangreichen Sanierung bliebe die alte Substanz bestehen. Beim Neubau ist hingegen alles auf dem aktuellen Stand der Technik. Außerdem kann der Grundriss komplett nach den eigenen Bedürfnissen gestaltet werden.

Unsere Erfahrungen zeigen: Nicht nur der Zustand vom 60er-Jahre-Haus und die Ansprüche spielen bei der Kostenaufstellung eine Rolle, auch der Anteil der Eigenleistung ist nicht zu unterschätzen. Wir sind handwerklich beide eher unbegabt und in unseren Schreibtischberufen viel effizienter als auf einer Baustelle. Für uns ist es deshalb besser, mit dem, was wir gut können, Geld zu verdienen, das wir dann an Profis geben, die ihren Job im Hausbau gut machen können.

Wenn ihr nicht gerade zwei linke Hände habt, könnt ihr viele Aufgaben bei der Sanierung selbst übernehmen. Alternativ kann man sich auch von einem Profi anleiten lassen und als „Hiwi“ mithelfen. Das spart viel Geld, kostet aber natürlich auch Zeit.

Letztendlich muss jeder für sich selbst entscheiden, wie viel eine Haussanierung kosten darf. Besteht ein emotionaler Bezug zum Haus oder ist das Budget begrenzt, trifft man u.U. eine andere Entscheidung als wir.

Kostenaufstellung Haussanierung: An was muss man alles denken?

Uns hat es bei unseren Recherchen geärgert, wie schwierig es ist, halbwegs verlässliche Zahlen für die einzelnen Kostenpunkte einer Sanierung zu bekommen. Hier deshalb Zahlen, die nach unseren Recherchen für die Sanierung von einem 130m²-Haus aus den 60ern inkl. Kellersanierung und Dachausbau ungefähr passen könnten:

Baustelleneinrichtung (inkl. Sicherung, Gerüst und Kran)ca. 12.000€
Abbrucharbeiten (Schadstoffe & Dach entfernen)ca. 16.000€
Sanierung nasser 100m²-Keller – innen & außen (inkl. Schimmelsanierung, Fliesen, neue Kellerfenster)ca. 40.000€
neue Pellet-Heizung (inkl. Solar) & Sanitärca. 60.000€
Elektroca. 20.000€
Umbauarbeiten EG ca. 25.000€
neue Bodenbeläge EG (inkl. Fliesen & Abdichtungen)ca. 22.000€
Malerarbeiten EG (inkl. Spachtelung & Vlies)ca. 13.000€
neue Holzfenster & Haustür (inkl. Leibungsdämmung)ca. 24.000€
neue Innentürenca. 9.000€
neue Kücheca. 15.000€
Außenbereich neu gestalten (inkl. neuem Podest & Treppe am Hauseingang)ca. 30.000€
Neues Geschoss im Dachgeschoss (inkl. neuer Geschossdecke, Dachkonstruktion, Dacheindeckung, Photovoltaik-Anlage usw.)ca. 250.000€
Honorar Architektin (inkl. Baustellenüberwachung)ca. 75.000€
Gesamtca. 611.000€

Anmerkung: Da wir die Sanierung nicht in die Tat umgesetzt haben, handelt es sich um Werte, die wir als Angebote oder als Grobkalkulation unserer Architektin ermittelt haben. Je nach Region und je nach Ansprüchen gibt es sicherlich Abweichungen.

Anika

Hier schreibt Anika. Ich bin 36 Jahre alt und Mutter von zwei wundervollen Kindern. Zusammen mit dem Lavendelpapa, dem Lavendeljungen (9 Jahre) und dem Lavendelmädchen (6 Jahre) wohne ich im wunderschönen Lüneburg. Von hier aus unternehmen wir viele kleine und große Reisen in die nähere Umgebung und in die weite Welt. Ich bin Liebhaberin des Lebens, des Reisens, guten Essens und schöner Dinge. Reisen, backen, basteln und fotografieren sind meine Leidenschaft. Mit dem Bloggen habe ich 2010 begonnen, als ich an meiner Doktorarbeit schrieb und einen Ausgleich zur wissenschaftlichen Arbeit suchte. Eigentlich bin ich Pädagogin und Literaturwissenschaftlerin, was sich auch in den Blogthemen widerspiegelt. Seit 2016 blogge ich hauptberuflich.

9 Gedanken zu „Haus sanieren: Lohnt sich eine 60er-Jahre-Haus-Sanierung wirklich?“

  1. Hallo Anika,

    ich finde das Thema sehr spannend. Also ich kann mir vorstellen, dass das Sanieren von einem Haus aus den 60ern echt aufwändig ist. Ich würde mich freuen, wenn du darüber noch mehr berichtest 🙂 Vielen Dank!

    1. Wir haben uns, wie geschrieben, gegen eine Sanierung entschieden. Dank der Kostenaufstellung wissen wir, dass sich ein Neubau für uns mehr lohnt.

  2. Bei Einfamilienhäusern ist es generell anzuraten die Sanierungskosten mit denen eines Neubaus zu vergleichen. Das habt ihr sehr gut differenziert und schnell einen Trend gesehen. Auch die Baustoffwahl ist heute anders als vor 60 Jahren. Auch ist es meist schwerer den Bestand soweit zu entfernen wie nötig und noch genug übrig zu lassen, damit die Kosten nicht ins Unermessliche gehen. Beim Neubau hingegen habt ihr auch den Vorteil, die Raumaufteilung, die verwendeten Baustoffe und die Ansichten selbst zu wählen.

  3. Seit Langem überlege ich, ob ich mich für eine Sanierung oder für einen Neubau entscheiden soll. Bei mir würde ein Neubau nicht „nur“ 100.000 € teurer als eine Haussanierung sein. Daher werde ich versuchen, einige Sanierungsarbeiten selber durchzuführen! Ich habe schon einen Containerdienst kontaktiert und freue mich schon auf die Arbeiten!

  4. Vielen Dank für diesen Blog-Beitrag über die Renovierung eines Hauses. Mein Haus könnte von der Renovierung einiger Zimmer profitieren. Ich wäre besonders daran interessiert, das Badezimmer zu modernisieren.

  5. Das ist eine gute Idee, mit jemandem zu arbeiten, der mehr Erfahrung mit Sanierung hat, um den Prozess leichter zu machen. Meine Tante hat letzten Monat ein ziemlich altes Haus gekauft, das viel Wasserschaden hat. Sie weiß noch weniger über Wasserschäden, daher denke ich, dass es auf jeden Fall vorteilhaft wäre, mit einem Experten zusammenzuarbeiten.

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